Financování
Předchozí článek Další článek

Proč by klient měl chtít hypotéku přes nezávislého hypotečního specialistu, tedy mě?

Václav Šimek

Obě formy distribuce finančních produktů – bankéř i nezávislý odborník – mají své místo na trhu a cílovou skupinu. Co by tedy mělo klienta přesvědčit, aby dal přednost nám, nezávislým hypotečním specialistům? Ukažme si příležitosti, jak se prosadit na stále regulovanějším a náročnějším trhu.
Naštěstí máme na bankovním trhu v České republice stále dostatečnou konkurenci, máme k dispozici poměrně bohatý výběr bank a chcete-li, tak i stavebních spořitelen a jiných úvěrových společností. Banky obecně mohou být různé svou strategií, zaměřením, marketingem, firemní kulturou a tak podobně, ale v konečném důsledku je jejich spolupráce s klienty realizována klientskými pracovníky – bankéři. Minimálně u hypoték tomu tak bude ještě dlouho, protože jde přece jen o tak komplexní a sofistikovaný produkt a proces, že přes určitou míru elektronizace a automatizace, se ještě bez osobní účasti obou stran často neobejdeme. Podobně je to i s poradenskými a makléřskými společnostmi – na trhu jich máme dost a s výrazně různorodou pověstí. Stejně jako u bank pak záleží úroveň služeb klientům zejména přímo na odborné i lidské kvalitě jednotlivých poradců a makléřů. Tu samozřejmě částečně utváří a formuje nejen vedení firmy/značky, ale u větších firem jsou značné odlišnosti závislé na místním regionálním manažerovi. Potud je výrazná podobnost s bankami jako takovými. Naštěstí doba a vývoj trhu i nároky klientů nahrávají zejména důrazu na osobní pověst a odbornou i lidskou kvalitu jednotlivých poradců a takovým poradenským společnostem, které těmto výjimečným jedincům poskytují odpovídající prostředí a podporu pro jejich nezávislost a dlouhodobou kvalitní práci v péči o svůj klientský kmen.
 

Kde jsou ty příležitosti?

 
Ponechme tedy chvíli stranou dohady o poměru dobrých a horších bank a jejich bankéřů/zaměstnanců či poradců a poradenských společností. Obě skupiny mají za sebou divoká období a své hříchy či nedokonalosti. Zaměřme se nyní na obecně platné předpoklady s vědomím, že obě formy distribuce finančních produktů mají své místo na trhu a cílovou skupinu. Co by tedy mělo být důvodem pro klienta, aby dal přednost nám, nezávislým hypotečním specialistům, a v čem spočívá naše příležitost se prosadit na stále regulovanějším a náročnějším trhu?
 

Proč si nedovedu představit být bankéřem v jedné bance?

 
NEZÁVISLOST

Bankéř, ať už je sebevětší odborník a může se i snažit udělat maximum pro klienty, bude vždy jen více či méně loajálním zaměstnancem své banky. A právě to bude vždy zcela zásadním omezením v jeho možnostech poskytnout klientovi to nejlepší řešení a tu nejlepší péči na trhu. Prostě a jednoduše bankéř jedné banky nemůže mít dostatečný přehled o konkurenci, i kdyby chtěl, a zpravidla klienta nepošle ke konkurenci, i kdyby věděl, že to tam bude pro klienta výhodnější. Dopad tohoto základního omezení si můžeme demonstrovat a neustále připomínat v podstatě v každé z následujících oblastí.
 
Proč si tedy nedovedu představit být bankéřem v jedné bance? Protože bych jednoduše musel občas klientům prosazovat financování, o kterém bych věděl, že není pro ně nejvhodnější a že existuje i lepší varianta. Protože bych nemusel mít vždy čisté svědomí…
 

Co nevyřeší bankéř?

 
ŘEŠENÍ

Neprodávejte jen sazbu – my jsme tvůrci řešení pro klienta, my máme znát všechny možnosti a my máme hromadu a roky zkušeností napříč trhem. Pokud řešení pro klienta na trhu existuje, my ho najdeme. Existuje-li těch řešení více, my je klientovi porovnáme a pomůžeme mu vybrat to pro něj nejvhodnější.

Bankéř bude vždy omezen tím, co umí a co může jen jeho instituce, popř. finanční skupina. V době stále větších omezení a regulací je tedy důležité mít přehled a možnosti napříč trhem, jak se s danými pravidly vypořádala ta či ona bankovní instituce. Metodická omezení se také poměrně rychle mohou měnit a my bychom měli vědět, kam má či nemá smysl s klientovým záměrem jít a vyhnout se tak rozjednání případu v bance, kde to není metodicky průchozí ani s našimi možnostmi vyjednání výjimek.

My tedy můžeme klienta uchránit obcházení bankovních poboček v jeho dosahu a třeba i opakovaného zamítnutí tam, kde si bankéř rád udělal do výkazu čárku za zpracovanou žádost klienta, i když v jeho bance byla od počátku nereálná.
 
Co nevyřeší bankéř? Nevyřeší třeba to, že jeho banka sice stále akceptuje dofinancování z cizích zdrojů, ale bankéř mu není schopen toto dofinancování vybrat, doporučit a sjednat, protože mu není umožněno dofinancování v rámci jeho jedné finanční skupiny. Tak se snadno stane, že i domovská banka klientovi řekne, že na požadované financování nedosáhne kvůli nedostatku úspor a stejná banka mu naším prostřednictvím poskytne hypotéku zkombinovanou s jiným/cizím úvěrem ze stavebního spoření.
 

Proč vždy vyjednávám o sazbě pro každého klienta?

 
ÚROKOVÉ SAZBY

O rozdílech v tzv. nabídkových sazbách bank a reálně sjednávaných sazbách se píše docela často a vždy je to poplatné zvoleným parametrům příkladu pro jejich srovnání.

Obecně ale bude platit, že bankéř jakožto zaměstnanec banky provede kalkulaci s nějakou výslednou sazbou dle ceníku banky i parametrů úvěru a tu předloží klientovi. Nedá se předpokládat, že by sám motivoval klienta, i kdyby o lepších konkurenčních sazbách věděl, aby si žádal další slevu. Závisí tedy na informovanosti a znalosti konkrétního klienta, zda existuje levnější a srovnatelná konkurence. Klient laik bude se svým jedním úvěrem vždy slabší stranou a slabším obchodním partnerem ve srovnání s hypotečním makléřem, který sjednává úvěry ročně za desítky či stovky milionů korun.
Stejně tak se nedá většinou očekávat, že by doporučení bankéře ohledně výběru délky fixace bylo povětšinou o něčem jiném, než co se zrovna rozhodla preferovat jeho banka. Pro banku je obvykle nejlepší si klienta zavázat na co nejdéle, a bude tedy prosazovat delší fixace i při vyšších úrokových sazbách, a dokonce i v případech, kdy ani neví, že to pro klienta z jiných jeho důvodů nemusí být nejvhodnější.
 
Proč vždy vyjednávám o sazbě pro každého klienta? To, co si samozřejmě nemůžeme z důvodu naší pověsti dovolit, je to, abychom klientovi nevyjednali v dané bance tu nejlepší možnou sazbu, protože návštěva klienta na pobočce, kde by se dozvěděl, že býval mohl získat sazbu lepší, by byla prekérní.
 

Proč neopomíjím související poplatky?

 
POPLATKY

V 99 % lze očekávat, že bankéř v rámci jednání o úvěru pouze seznámí klienta s ceníkem své banky a s poplatky, které se jej budou v konkrétním případě týkat. Slevy z těchto poplatků se klient dočká převážně jen v případech, kdy daná banka bude mít vyhlášenou nějakou plošnou akci na podporu svých produktů.

Nezávislý externí specialista by v oblasti poplatků měl být pro klienta v bance schopen dojednat obchodní slevu z daných poplatků právě i jen na prostém srovnání s aktuální konkurencí, ať už se jedná o časově omezené akční nabídky nebo dlouhodobou odlišnou poplatkovou strategii konkurence. V konečném důsledku by pak klient měl obdržet srovnání nejen nejlepších úrokových sazeb pro jeho případ, ale také porovnání poplatků, pokud ve vybraných bankách některé nelze zcela odstranit ani individuálními cenovými výjimkami.
 
Proč neopomíjím související poplatky? Je to podobné jako se sazbami, tedy pokud je možné si říci pro klienta o odhad zdarma, zajistit mu odpuštění poplatku, který konkurenční banka neuplatňuje apod., měl bych to vždy udělat. Může to být někdy i ten jediný drobný rozdíl mezi námi a pobočkou, nedej Bože, aby se klient na pobočce dozvěděl, že možnost slevy z poplatku byla, ale já jsem si o ni pro něj neřekl.
 

Proč vždy klientům řeším problematiku pojištění úvěru a proč nesjednávám úvěrové pojištění v rámci hypotéky?

 
POJIŠTĚNÍ

O vhodnosti nebo nevhodnosti úvěrového pojištění sjednaného v rámci úvěrové smlouvy se vedou nekonečné diskuze a nikdy nebudou mít jasného vítěze. Obvykle totiž pomíjí podstatu diskuze, kterou je, že vždy by měl mít klient své závazky pojištěné, vyžaduje-li to jeho osobní a finanční situace. Na tom se s bankami shodneme asi bez větších potíží.

Ovšem banky obvykle mají zájem klientovi společně s úvěrem prodat své úvěrové pojištění, které je spíš pojištěním úvěru pro banku než pojištěním pro klienta. Navíc v případě prodeje doplňkových produktů (nejčastěji právě pojištění), budou mít bankéři předepsány rovněž plány prodeje, ne-li rovnou prémie a odměny s jejich plněním svázané. O nezávislosti zde opět nemůže být řeč a tím spíš, pokud banka s pojišťovnou patří do jedné finanční skupiny.

Hlavním zájmem banky, resp. bankéře, je logicky prodat jeden z nabízených produktů, jež mají zasmluvněný s jediným svým obchodním partnerem v této oblasti. Navíc vycházet z málo pravděpodobného předpokladu, že klient zůstane po celou dobu desítek let u jedné banky či v rámci původně sjednaného úvěru, je tristní. Je potřeba si přiznat, že úvěrové pojištění je dobré řešení pro klienta, který nemá zájem o srovnání těchto dvou světů a různých přístupů, a je tudíž lepší, aby byl alespoň nějak pojištěn než vůbec. Principiálně má úvěrové pojištění pak smysl spíše pro menší a krátkodobé spotřebitelské úvěry než pro hypotéky.

Pokud vůbec banka nabídne klientům prostřednictvím jiného specializovaného bankéře sjednání samostatného životního pojištění jako doplňkového produktu, opět se nebude jednat o nezávislé řešení, jehož analýza a nastavení bude výrazně pokulhávat za individuálním řešením specializovaného a nezávislého poradce. Kvalita procesu sjednávání životních pojistek na přepážkách bank je pak často důvodem potíží při pojistném plnění.
 
Proč vždy klientům řeším problematiku pojištění úvěru a proč nesjednávám úvěrové pojištění v rámci hypotéky? Pojištění zásadního závazku, jakým je hypoteční úvěr se splatností desítek let, by optimálně mělo být vždy součástí kvalitní analýzy životního pojištění pro celou domácnost a mělo by být sjednáno v nezávislém produktu, což předchází mimo jiné případným strategickým potížím nejen při refinancování hypoték a v průběhu jejich splácení atd. A je v konečném důsledku jedno, jestli pro klienta zajišťujete úvěr i pojištění osobně nebo na jednu z těchto oblastí máte kolegu, kvalitního a zkušeného specialistu.
 

Proč klientům poskytuji nadstandardní podporu?

 
PODPORA

U specializovaných hypotečních makléřů bychom měli očekávat nadstandardní servis, který povětšinou už z jeho povahy nelze očekávat od bankéře jako zaměstnance banky. Vyřízení úvěru na pořízení či rekonstrukci nemovitosti při své komplexnosti navazuje nejen na právní služby a realitní služby, ale také třeba na pojištění nemovitosti a jeho vinkulaci, státní správu, jako např. katastrální úřad, ale i na řadu dalších přímo či nepřímo zúčastněných institucí a osob.

Pro klienty pak na rozdíl od bankéřů můžeme (a měli bychom) nejen zaběhnout na katastr s podáním vkladu zástavní smlouvy, ale také zajistit vinkulaci pojistných smluv, komunikaci a koordinaci s prodávajícím či realitním makléřem, zajistit základní revizi správnosti kupních a jiných souvisejících smluv, pomoci svými zkušenostmi s přípravou rozpočtu výstavby pro banku tak, aby výsledek odhadu a nastavení konstrukce financování co nejlépe vyhovovalo potřebám klienta, setkat se s klientem mimo běžnou pracovní dobu a prostor banky, zajistit ověřování podpisů, spolupráci s notářem, advokátem atd. Zkrátka ušetřit klientům co nejvíce času a starostí.
 
Proč klientům poskytuji nadstandardní podporu? Protože to je to, co klienti očekávají jako přidanou hodnotu v rámci individuální péče. A také by to měli dostat! Všechno jsou to navíc příležitosti zužitkovat a prodat nasbírané zkušenosti. Vím sám dobře, jak si cením služeb, které myslí na mé maximální pohodlí, úsporu času a odbornou péčí předchází případným potížím. Kvalitní servis je pak pro řadu rozumných klientů důležitější než jedna desetinka v sazbě.
 

Proč si zakládám na dlouhodobém servisu klientům?

 
SERVIS

Podobně jako při sjednávání úvěru, tak i při refixaci úrokové sazby je klient odkázán v případě bankéře na aktuální nabídku dané banky. Servis externího specialisty by měl naproti tomu vést k porovnání nabídky aktuální banky s konkurencí podobně jako při sjednání nové úvěrové smlouvy.

Nemusí a nemělo by to být zpravidla motivováno snahou klienta refinancovat do jiné banky s cílem opětovného získání provize, pokud k tomu opravdu nebude důvod. Nicméně prvotní nabídka stávající banky zpravidla není ta nejlepší nabídka, které jsme pro klienta schopni dosáhnout. Konkurenční nabídkou poměrně často a snadno dosáhneme i výrazného vylepšení původní nabídky pro nové fixační období u stávající banky, a i takovou službu je potřeba klientovi umět prodat (myšleno samozřejmě obchodně, ne že bychom za ni měli klienta zkasírovat).

Kvalitní servis není ale jen o refixaci, a zejména pak u úvěrů na bydlení s délkou mnoha let. Za tu dobu se klientům nejen několikrát bude měnit úroková sazba, ale mnohokrát se změní životní situace a potřeby klientů, ať už ve smyslu příjmů, výdajů, rodinné situace, či jejich priorit. Role a schopnosti bankéře budou opět velmi omezené. Kvalitní externí specialista, který se o klienta roky stará, zná nejen jeho finanční, ale i osobní poměry, historii a životní priority. Bude vždy lepším poradcem, který ví, jak aktuální situaci vyřešit a zohlednit veškeré individuální klientovy okolnosti.
 
Proč si zakládám na dlouhodobém servisu klientům? Protože kvalitní servis tvoří a získává doporučení lépe než cokoliv jiného, vlastní zkušenost. Víme, jak složité je získat doporučení od nových klientů, ale doporučení od klientů, o které se roky staráte a plníte to, co jste slíbili, ta chodí později sama.
 

Závěr

 
Naší příležitostí a cílem by tedy mělo být poskytovat právě to, co bankéři a banky neumějí a nejsou schopny poskytovat.

Naší příležitostí oproti konkurenčním poradcům a specialistům je opravdu dělat to, co ostatní jen slibují a říkají, že dělat budou.

Naší příležitostí je být poradcem ve smyslu zodpovědného a zkušeného odborníka, a ne pouze zprostředkovatelem, obchodníkem nebo prodejcem.

Naší příležitostí je držet krok s rostoucími znalostmi a nároky klientů a získat si jejich důvěru, která je klíčová, aby nám svěřili své peníze i plány.

Držím pěsti každému z nás, kdo se rozhodne uspět v tomto nelehkém, ale perspektivním prostředí a oboru!
Předchozí článek Další článek